Uzmanlar kiracıları uyarıyor: Sözleşme imzalarken 6 şeye dikkat edin!

Konutlarda kira artışına kısıtlama getiren yeni düzenleme yasalaştı. Kira sözleşmesinde hangi ödemenin kime ait olduğu ve nelere dikkat edilmesi gerektiği soruları uzmanlar tarafından yanıtlandı.

Kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gerekenler

Gayrimenkul hukuku uzmanları, "haksız tahliye davalarıyla karşılaşmamak için mülk sahibiyle sözleşme yaparken dikkat etmeleri gereken hususlar" ile ilgili kiracılara uyarılarda bulundu.

Özellikle mülk sahipleri ile eski kiracılar arasında problemler yaşanıyor

Sulh hukuk ve icra mahkemelerinin ev sahibi ve kiracılar arasındaki davalarla dolduğunu söyleyen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, özellikle mülk sahipleri ile eski kiracılar arasında problemler yaşandığına dikkat çekti.

Tarihli ya da boş tahliye taahhüdü sistemi

Kiraz, şu an gelinen aşamada ev sahiplerinin, istediklerinde yeni kiracıyı çıkarabilmek için, tarihli ya da boş tahliye taahhüdü istediğini belirterek, sözlerine şöyle devam etti:

"Ayrıca doğalgaz, elektrik ve su faturasını kiracının adına yapmıyorlar. Ev sahibi herhangi bir sözleşmeye imza atmadan 'Al anahtarını, burada oturabilirsin. Fakat faturalar benim adıma olacak. Fatura geldiği zaman size ibraz ederim' şeklinde konuşuyor. Kiracı bu şartlarda kalmayı kabul ederse, ilerleyen dönemlerde fırsatçı ev sahibi istediği zaman doğalgaz, elektrik ve suyu kapattırıyor.”

“Bildirim bulunmuyorsa kanuni hak da yok”

Kiraz’ın açıklamalarının devamı şu şekilde:

“DASK poliçesi ya da herhangi bir sözleşme bulunmadığı için söz konusu abonelikleri, kiracı üzerine alamıyor. Böyle bir olayda ise kiracı hak da talep edemiyor. Çünkü, hukuki anlamda kiracının mahkemeye başvurabilmesi ya da hakkının korunması için 'mal sahibinin almış olduğu kirayı beyan etmesi' ya da 'kiracının yer aldığı evi ikametgah şeklinde kullandığını bildirmesi' lazım. Bu sebeple herhangi bir hukuki yaptırım uygulanamıyor."

Kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken 6 başlık

Ali Güvenç Kiraz, ev sahibi ile kira sözleşmesi yapıldığı zaman kiracılara, şu 6 konuya dikkat etmeleri yönünde uyarılarda bulundu:

• Birincisi; kiracı kesinlikle ve kesinlikle yazılı kira sözleşmesi imzalamalı. Sözlü kira sözleşmesine asla itibar edilmemeli. 

• İkincisi; kira sözleşmesiyle beraber kiracı, imza atmış olduğu tarihte meskenin DASK poliçesini kesinlikle almalı. 

• Üçüncüsü; taşınmaza yönelik doğalgaz, su ve elektrik gibi bütün genel abonelik hizmetleri kiracının adına yapılmalı. 

• Dördüncüsü; kiracı boş tahliye taahhüdü gibi işlemler asla düzenlememeli. Böyle bir şey düzenlemek isterse bile tahliye tarihi kesin olmalı.

• Beşincisi; kiracı, kullanım kaynaklı vergiler ve kira bedeli dışında hiçbir yan giderin ve verginin kendisine ödetilmesine rıza göstermemeli. Mesela ecrimisil ödemesi, emlak vergisi, taşınmazın aynından ortaya çıkan vergiler mal sahibinin ödemek zorunda olduğu türden vergilerdir. 

• Altıncısı, kiracı yalnızca kullanım kaynaklı ödemeleri karşılamalıdır.

Hangi ödemeyi mülk sahibi, hangisini kiracı yapar?

Kiraz, bir diğer husus olarak, "taşınmazın mülkünden ortaya çıkan yatırım bütçesinin bütün kalemlerinin mal sahibi tarafından ödenmesi" hususunun  kira sözleşmesine eklenmesi gerektiğini vurguladı.

Burada mülk sahibi ile kiracı arasında zaman zaman problem yaşanabildiğini ifade eden Kiraz, "Örneğin, asansör bakım ücreti kiracının, asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin; kombi bakımı kiracının, kombinin değiştirilmesi mülk sahibinin sorumluluğundadır. Binanın güçlendirilmesi ve boyanması mal sahibine aitken, çevre ve bahçe bakımı ücretlerini kiracının karşılaması lazım. Apartman çalışanının maaşı kiracıya, kıdem tazminatı ise mülk sahibine aittir." açıklamasını yaptı. 

"Tahliye riskini, doğru hazırlanmış olan kira sözleşmesi ortadan kaldırır"

Bu hususların açık bir şekilde sözleşmelerde belirtilmesi gerektiğine dikkat çeken Kiraz, kiracının bu durumda kira tespit davasıyla uğraşmasına gerek kalmadan yasal artışla birlikte 5 yıl süresince oturmaya devam edebileceğini ifade ederek, şunları söyledi:

"Öte yandan 1+10 yıl süresince doğrudan tahliye riskiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Kirasını burada zamanında ödemesi ve doğru şekilde yasal artışı yapması oldukça önemli. Mülk sahibine haklı tahliye nedeni oluşturacak bir sebep verilmediği sürece 10+1 yıl doğrudan tahliye riskiyle karşı karşıya kalmak gibi bir durum olmayacaktır. Diğer yandan mülk sahibinin ciddi anlamda ihtiyacı varsa ve bu durumu belgeliyorsa, mülk başka birine satılmışsa ve mülkü alan kişinin de ihtiyacı bulunuyorsa, kiracı borcunu ödemeyip iki kez ihtara uğramışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye, mülk sahibinin hakkıdır."

"Uzun süreli sözleşme kiracıyı korur"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel ise uzun süreli sözleşme yapılmasının kiracının, kısa süreli olmasının da mülk sahibinin lehine olduğunu ifade etti.

Yüksel, konutun satılması durumunda yeni sahibin, kiracıyı tahliye etme hakkı olduğunu dile getirerek, "Bu konudaki riski kaldırmak amacıyla, tapuya kira sözleşmesinin şerh edilmesinde fayda vardır. Bu söz konusu şerh, kiracıyı koruyacaktır." sözlerini kullandı.

Mülk sahibinin kendisinin ya da çocuklarının ihtiyacı kapsamında talepte bulunmayacağının sözleşmede yazılabileceğini ifade eden Yüksel, "Kira artışına yönelik, sözleşmede yıllık oran şeklinde belirtmek yerine 'devletin kira oranında artış yapılacaktır' sözleri, artışla ilgili sonraki dönemde yaşanacak davaları ve tartışma önleyecektir. Bu şekilde, devletin duyurduğu oranlar otomatik olarak yıl dönümünde artış biçiminde yapılmalıdır." sözlerine yer verdi.

"Aile dışında evde ikamet edenler tahliye nedeni"

Yüksel, aidat kavramına nelerin dahil olduğunun kira sözleşmesinde açık bir şekilde belirtilmesi gerektiğini söyleyerek, evde, sözleşmeyi imzalayan kişi ve ailesi haricinde kalacak kişi bulunuyorsa bunların belirtilmesinin önemli olduğunu, aksi durumda tahliye davası açılabileceğini hatırlattı.

"Sözleşmeye daire krokisi eklensin"

Ali Yüksel, kiraya verenin ya da kiracının vefatı durumunda sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin özellikle belirtilmesinin öneminden söz ederek, "Söz konusu daire krokisinin sözleşmeye ilave edilmesi daha sonra tadilat veya duvarların kaldırılması gibi konularda ihtilafı engelleyecektir." açıklamasını yaptı.

"Depozito tutarı vadeli hesapta olmak durumunda"

Depozitonun maksimum 3 aylık kira bedeli tutarında olabileceğini, bu miktarın vadeli bir hesapta olmasının zorunlu olduğunu belirten Yüksel, erken tahliye durumunda kiracının mülk sahibi ile beraber mevcut durumu bir tutanakla belirleyerek teslim etmesinin yararlı olacağını aktardı.

"Kentsel dönüşüme dahil edilecek binalara masraf yapılmamalı"

Yüksel, home ofis şeklinde kullanılacak bir evden çalışılacak şirket mevcutsa, kontrata eklenmesi gerektiğini söyleyerek, kentsel dönüşüme girme ihtimali olan konutlara masraf yapmamaları ile ilgili kiracıları uyardı.